Wederom een overwinning voor Keith Rule & Costaluz Lawyers bij een Spaans off-plan vastgoedproject
● De uitspraak veroordeelt Banco CAM (nu Banco Sabadell) tot terugbetaling van bijna 250,000 euro aan off-plan deposito's die door de 10 groepsleden zijn betaald, samen met rente en juridische kosten
● Geen van de groepsleden had individuele bankgaranties ontvangen om hun off-plan deposito's te beschermen
● De Bank is veroordeeld op grond van haar verplichtingen onder de Spaanse wet, LEY 57/1968
Onlangs werd er gerechtigheid geschied toen de rechter van de rechtbank van eerste aanleg in Hellín oordeelde ten gunste van de 10 groepsleden van de derde rechtszaak van de Finca Parcs Action Group.
De rechtszaak die in oktober 2015 bij de rechtbank werd aangespannen, vereiste een terugbetaling van bijna 250,000 euro die de eisers tussen 2005 en 2008 hadden betaald op de rekeningen van de projectontwikkelaar bij Banco CAM voor off-plan-woningen die nooit waren gebouwd in het mislukte Finca Parcs-project in Albacete.
De rechtbank veroordeelde de bank tot het terugbetalen van de off-plan deposito's, inclusief rente vanaf de datum waarop de betalingen op de rekening van de ontwikkelaar waren gedaan, en de juridische kosten.
Het off-plan project Las Higuericas Finca Parcs, vlakbij het dorp Argramón in de provincie Albacete, werd in 2009 stopgezet toen de bank de financiering terugtrok en de projectontwikkelaar geen geld meer had. Slechts zo'n 10% van de 617 luxe vrijstaande villa's werd voltooid, maar zelfs die kregen geen vergunning voor eerste bewoning van de gemeente.
Annulering van de koopovereenkomsten was in deze procedure niet vereist, aangezien in de vorige zaken al ernstige contractuele tekortkomingen van de ontwikkelaar waren vastgesteld, waaronder het niet verkrijgen van de vergunningen voor eerste bewoning.
Aansprakelijkheid van de bank
Volgens de Spaanse wet, LEY 57/1968, dient de bank, onder haar verantwoordelijkheid, de overeenkomstige individuele garanties voor off-plan kopers af te geven of het bestaan ervan te verifiëren, gestort op de rekeningen van de ontwikkelaar bij zijn filialen. De bank is tekortgeschoten in deze wettelijke verplichting.
Met betrekking tot de betrokkenheid van Banco CAM, die beweerde geen enkele relatie te hebben met de kopers, stelde de rechter:
De jurisprudentie legt bankinstellingen de verplichting op om de bedragen die kopers op de rekening van de projectontwikkelaar storten te controleren en te controleren in het kader van Wet 57/1968 en zij moeten ervoor zorgen dat de bedragen gegarandeerd worden terugbetaald indien de woning niet op tijd wordt opgeleverd. De bank kan zich niet aan deze verplichting onttrekken door het ontbreken van garanties of het niet gebruiken van speciale rekeningen voor de ontvangst van de betalingen van de koper.
In het onderhavige geval is het duidelijk dat de verschillende betalingen door de kopers werden gedaan op twee speciale rekeningen die de projectontwikkelaar had geopend bij Banco CAM. De bank moet daarom voldoen aan de verplichtingen van Wet 57/1968. De bank dient bijzondere zorgvuldigheid te betrachten bij het controleren van de gelden die op deze rekeningen zijn gestort. Een vermeend gebrek aan duidelijkheid over de betalingen of het niet kennen van de identiteit van de kopers die de betalingen hebben gedaan, is derhalve een tekortkoming die rechtstreeks aan de bank zelf kan worden toegerekend.
Ook het feit dat bepaalde betalingen via een tussenpersoon (gemachtigde of advocaat) zijn gedaan, is geen rechtvaardiging om de bank van aansprakelijkheid te ontheffen.
De inkomsten werden juist op de speciale rekeningen gegenereerd. Door deze rekeningen te openen, aanvaardt de bank bewust de verplichtingen en verantwoordelijkheden die voortvloeien uit Wet 57/1968.
Wat de rente betreft, is het volgens meerdere precedenten passend om de bank te bevelen wettelijke rente te betalen over de bedragen die verschuldigd zijn aan elke aanvrager, opgelopen vanaf de datum van elke betaling op de rekening van de ontwikkelaar.
Deze uitspraak is nog niet definitief en Banco CAM, die ooit door de gouverneur van de Bank van Spanje werd omschreven als 'de allerergste', heeft het recht om in beroep te gaan bij het provinciaal hof van beroep in Albacete.
Eerdere rechtszaken over Finca Parcs Action Group
Banco CAM heeft al twee eerdere rechtszaken van de Finca Parcs Action Group verloren in het Las Higuericas Finca Parcs-project, waaronder een historische overwinning voor Keith Rule en de andere 46 leden van de groep in juni 2012. In die groepszaak ging de bank in beroep tegen de uitspraak in eerste aanleg en verloor het hoger beroep in april 2013 bij het Provinciaal Hof van Beroep in Albacete. De rechter oordeelde dat CAM Bank schuldig was aan wanpraktijken en volledige plichtsverzuim. De bank en de ontwikkelaar werden hoofdelijk veroordeeld tot terugbetaling van de door de 47 kopers betaalde off-plan deposito's, ter waarde van in totaal bijna 1.5 miljoen euro plus rente en kosten.
De tweede rechtszaak van Finca Parcs Action Group voor 13 kopers werd in januari 2016 gewonnen. De bank werd veroordeeld tot de teruggave van bijna 500,000 euro aan aanbetalingen, plus rente en kosten.
4th Finca Parcs Action Group-rechtszaak
De rechtszaak in de vierde rechtszaak van de Finca Parcs Action Group vindt plaats op dinsdag 16 mei 2017 in de rechtbank van eerste aanleg in Hellín, waar zes andere leden van de groep een vordering van ruim 6 euro plus rente en kosten indienen. De bank heeft de zes eisers opgeroepen voor verhoor.
Leider van de Finca Parcs Action Group, Keith Rule (op de foto staat:
We hebben nu drie groepszaken gewonnen tegen Banco CAM namens kopers van Finca Parcs. De eerste was een historische overwinning in 2012, toen het concept van juridische stappen tegen de banken van projectontwikkelaars nog in de kinderschoenen stond. We zijn nu klaar voor de rechtszaak in de vierde zaak van de Finca Parcs Action Group.
Deze successen zorgden ervoor dat er een sterke band ontstond tussen mij en CostaLuz Lawyers/De Castro. Als gevolg hiervan werd ik in 2013 uitgenodigd om het CostaLuz-team te versterken en anderen te helpen bij het terugvorderen van off-plan aanbetalingen op mislukte vastgoedprojecten in heel Spanje.
In 2016 bevestigde het Hooggerechtshof zijn doctrine over de verplichtingen van banken die deposito's ontvangen, hoewel een zaak gewonnen werd door CostaLuz Lawyers/De Castro tegen Caja Canarias (nu Bankia) voor een off-plan onroerend goed op de Canarische Eilanden.
María de Castro, directeur van Costaluz Lawyers, zegt:
“Wij van CostaLuz Lawyers & De Castro waren de pioniers in dit soort rechtszaken en hebben inmiddels meer dan 250 rechtszaken gewonnen tegen projectontwikkelaarsbanken voor kopers van mislukte off-plan ontwikkelingen in heel Spanje, waaronder deze drie zaken van de Finca Parcs-groep.”
Groepsadvocaat Jaime de Castro zegt:
Spanje is uniek onder de Europese landen met een effectieve wet ter bescherming van de off-plan aanbetalingen van kopers. De Spaanse rechtbanken passen deze wet strikt toe sinds de historische overwinning van Finca Parcs in 2012 en ik heb er alle vertrouwen in dat dit zo zal blijven.
