Klépierre, de toonaangevende Europese vastgoedonderneming gespecialiseerd in pure-play winkelcentrumvastgoed, heeft vandaag de overname aangekondigd van Nueva Condomina, het toonaangevende winkelcentrum in de regio Murcia, Spanje, voor een waarde van € 233 miljoen (inclusief belastingen). Na deze overname wordt Nueva Condomina de derde grootste activa in Klépierres Spaanse portefeuille qua nettohuurinkomsten.
Met een oppervlakte van ongeveer 110,000 m² (een winkelcentrum van 73,000 m² en een retailpark van 37,000 m²) beschikt Nueva Condomina over een uitzonderlijke mix van 178 winkels. In 2016 trok het bijna 11 miljoen bezoekers en genereerde het € 257 miljoen[1] aan detailhandelsomzet.
Klépierre kocht 100% van de aandelen van de Spaanse entiteit die Nueva Condomina rechtstreeks bezit, van een dochteronderneming van BNP Paribas Fortis SA/NV. Klépierre financierde de overname via beschikbare kredietlijnen.
Gebaseerd op de huidige geannualiseerde nettohuuropbrengsten (NRI) van € 12.5 miljoen (80% winkelcentrum; 20% retailpark), bedraagt het EPRA netto-initieel rendement 5.4%. Klépierre beheert de gehele retaillocatie sinds 2012 en heeft al initiatieven voor assetmanagement en verhuur geïdentificeerd die zouden moeten resulteren in een stijging van de geannualiseerde NRI met 18% in 2019.[2]
Een meer gedetailleerde presentatie van de overname is beschikbaar op de website van Klépierre.
HET LEIDENDE WINKELCENTRUM IN DE REGIO MURCIA
Na Plenilunio in Madrid (maart 2015) en Oslo City (december 2015) weerspiegelt deze nieuwe acquisitie de strategie van Klépierre om zich te concentreren op must-have bestemmingen voor retailers met een hoog potentieel voor huurgroei.
Nueva Condomina is de toonaangevende winkelbestemming in de hele regio rond Murcia, de zevende stad van Spanje. Het winkelcentrum is strategisch gelegen in een verzorgingsgebied van 7 inwoners. Het is goed verbonden met het wegennet en het openbaar vervoer, zoals een eigen tramhalte en twee directe buslijnen die het centrum van Murcia verbinden. De regio profiteert ook van het toenemende aantal toeristen (800,000 miljoen in 1). Dit vertaalt zich in een hogere klantenkring bij Nueva Condomina dan het gemiddelde van Klépierre's Spaanse portefeuille.
Nueva Condomina, geopend in 2006, is een recent ontwikkeld winkelcentrum met een goed architectonisch ontwerp. De prettige uitstraling werd in 2014 verder verbeterd dankzij een renovatie (ingangen, winkelgangen, food court, bewegwijzering, enz.).
Het winkelcentrum heeft als belangrijkste ankerpunt de grootste Primark-winkel (5,306 m²) aan de zuidelijke Middellandse Zeekust van Spanje, de enige Apple-winkel in de regio, en een H&M-winkel van 2,350 m². Het complete Inditex Group-assortiment aan merken – Zara, Bershka, Massimo Dutti, Lefties, Oysho, Stradivarius, Zara Home en Zara Kids – bevindt zich ook in het winkelcentrum. In het najaar van 2017 zal de uitbreiding van de hoofdwinkel van Zara van 1,912 m² naar 3,400 m² plaatsvinden. Samen met Mango, C&A en New Yorker positioneren deze merken Nueva Condomina als dé modebestemming in de regio Murcia. Andere belangrijke ankerpunten zijn Fnac en een Cinesa-bioscoop met 15 zalen (meer dan 500,000 kaartjes per jaar).
De 178 winkels zijn verdeeld over twee verdiepingen en hebben een efficiënte en overzichtelijke indeling. Een parkeergarage met 5,700 parkeerplaatsen is verbonden met het winkelcentrum en het retailpark, dat wordt aangetrokken door Leroy Merlin, MediaMarkt en Maisons du Monde (geopend in mei 2016).
STERK WAARDE CREATIEPOTENTIEEL
In 2012 werd Klépierre Management España aangesteld als leasing- en propertymanager van Nueva Condomina. Sindsdien zijn de winkelomzet[3] en het bezoekersaantal met respectievelijk 35% en 15% gegroeid. In de komende jaren zal Klépierre haar Retail Only®-strategie verder implementeren om herverhuur te versnellen en de bezettingsgraad te optimaliseren om uiteindelijk de waardecreatie te vergroten. De bezettingsgraad zal naar verwachting stijgen tot 90% tegen
eind 2017 (tegen 85% in april 2017) en Klépierre heeft er vertrouwen in dat het een hoog niveau van terugval kan realiseren, aangezien de verhouding tussen de bezettingskosten en het gemiddelde van de huidige portefeuille in Spanje lager ligt (9.3% tegen 13.5%).[4] Gezien het aflopende schema van de huurcontracten zullen de meeste verlengingen en potentiële herverhuringen na 2019 plaatsvinden.
Tegen 2019[5] zouden deze nieuwe initiatieven op het gebied van vermogensbeheer en verhuur moeten leiden tot een stijging van de netto huuropbrengsten met 18%.
